Asbestverdacht nach Hauskauf - Schadenersatz nur bei nachgewiesener Arglist

Ein Käufer, der ein älteres Haus kauft und später einen Mangel entdeckt, kann nicht ohne Weiteres Schadensersatz verlangen. Vor allem dann, wenn im notariellen Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn der Verkäufer diesen Mangel kannte und arglistig verschwiegen hat. Das Landgericht Landau entschied im Urteilsfall, dass der Käufer einer älteren Immobilie nicht allein wegen eines nachträglich auftretenden Asbestverdachts vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis zurückverlangen kann (Az. 3 O 98/23).

Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar ein sanierungsbedürftiges Haus aus dem Jahr 1937 mit einem Anbau von 1961 für rund 200.000 Euro gekauft. Im notariellen Vertrag wurden Ansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Nach dem Kauf verlangte das Ehepaar von der Verkäuferin und der Maklerin unter anderem einen Vorschuss von 25.000 Euro für die Beseitigung der Asbestplatten, nachdem der Verdacht aufgekommen war, dass im Haus asbesthaltige Materialien verbaut sein könnten. Hilfsweise forderte das Ehepaar von der Maklerin die Rückzahlung der Maklerprovision.

Damit hatten die Käufer vor dem Landgericht Landau keinen Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts kam es nicht entscheidend darauf an, ob das Dach tatsächlich asbesthaltig war. Maßgeblich sei vielmehr der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss zugunsten der Verkäuferin. Auf einen solchen Haftungsausschluss könne sich ein Verkäufer nur dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen habe (§ 444 BGB). Die Käufer hätten daher nachweisen müssen, dass die Verkäuferin von einer möglichen Asbestbelastung wusste und diese bewusst verschwiegen hatte. Dieser Nachweis gelang ihnen nicht. Die Verkäuferin hatte das Anwesen erst im Jahr 2014 geerbt und hatte – wie das Gericht anerkannte – keine näheren Kenntnisse über die Baugeschichte. Des Weiteren bestand gegenüber der Maklerin kein Anspruch. Ein Makler müsse keine eigenen Ermittlungen zu möglichen Baumängeln anstellen.